Trong cấu trúc thị trường bất động sản TP.HCM, phân khúc nhà ở xã hội (NOXH) được xác định là công cụ điều tiết an sinh và tái cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, thực tiễn triển khai cho thấy phân khúc này vẫn đang vận hành trong trạng thái thiếu hụt nguồn cung, thủ tục kéo dài và biên lợi nhuận thấp, khiến động lực thị trường chưa được kích hoạt đúng mức.
Trong khi đó, nhu cầu thực vẫn ở mức cao, đặc biệt ở nhóm lao động trẻ, công nhân khu công nghiệp và viên chức có thu nhập trung bình, thấp.
Cung tăng trên giấy, khan hiếm ngoài thị trường
Theo Bộ Xây dựng, tiến độ phát triển NOXH trên cả nước đang được cải thiện, với số lượng dự án khởi công và hoàn thành tăng so với giai đoạn trước. Mục tiêu 1 triệu căn giai đoạn 2021 - 2030 được đánh giá có thể đạt nếu duy trì tốc độ hiện nay.
Tuy nhiên, tại TP.HCM, địa phương có nhu cầu lớn nhất cả nước, cung vẫn chưa bắt kịp cầu.
Dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM. (Ảnh minh họa)
Theo đó, TP.HCM dự kiến mở bán hơn 3.000 căn NOXH trong thời gian tới, với mức giá tạm tính từ khoảng 17 triệu đồng/m². Con số này, xét về quy mô tuyệt đối, không nhỏ. Nhưng đặt trong nhu cầu thực tế với hàng chục nghìn hồ sơ đăng ký mỗi năm, thì vẫn chưa đủ để tạo thế cân bằng.
Thực tế khảo sát cho thấy, nhiều dự án vừa mở nhận hồ sơ đã nhanh chóng vượt quá chỉ tiêu phân bổ. Có nhiều người đủ điều kiện, thậm chí đăng ký đến lần thứ 3 vẫn chưa có cơ hội chạm tới giấc mơ an cư.
Anh Nguyễn Văn Hùng (33 tuổi), kỹ sư cơ khí làm việc tại Khu Công nghệ cao cho biết, anh đã nộp hồ sơ mua NOXH hai lần nhưng chưa thành công.
“Vợ chồng tôi có tích lũy được khoảng 300 triệu đồng. Nếu mua căn hộ 60m² giá hiện nay hầu hết đều trên 3 tỷ đồng, việc này đồng nghĩa tôi phải vay 90% giá trị căn hộ. Với lãi suất ưu đãi, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi gần 15 triệu đồng. So với thu nhập hai vợ chồng khoảng 25 triệu đồng/tháng, chúng tôi phải mất 20 năm mới trả hết được nợ", anh Hùng nói.
Vì thế, 3 năm qua, vợ chồng anh không ngừng nghỉ tìm đăng ký mua căn hộ NOXH, mong có thể rút ngắn thời gian vay nợ.
"Tôi thấy các dự án NOXH công bố giá bán rất vừa phải, tầm 20 triệu/m². Nếu vẫn mua căn 60m² thì số tiền vợ chồng tôi cần đóng chỉ loanh quanh 1,2 tỷ đồng. Số tiền nợ 900 triệu có thể trả trong vòng 5 - 7 năm. Tuy nhiên, giấc mơ này có lẽ khó chạm tới, đúng như mọi người nói, "NOXH chỉ có trên tivi", anh Hùng chán nản.
Trường hợp của chị Trần Thị Mai (nhân viên hành chính tại Bình Tân) cũng tương tự. Chị cho rằng khó nhất không phải là giá bán niêm yết, mà là thủ tục xét duyệt và thời gian chờ đợi.
“Có dự án xây gần xong rồi nhưng vẫn chưa mở bán vì vướng pháp lý. Người mua như chúng tôi không biết phải chờ đến bao giờ", chị Mai nói.
Dự án được chị Mai nhắc đến là dự án NOXH Lý Thường Kiệt (số 324 đường Lý Thường Kiệt, Phường 14, Quận 10 cũ). Đây được xem là dự án NOXH có vị trí đắc địa nhất, khi nằm ở khu vực trung tâm của TP.HCM và đối diện nhà thi đấu Phú Thọ.
Dự án được khởi công vào ngày 26/9/2019 với 4 block cao 25 tầng, dự kiến cung cấp ra thị trường 1.254 căn hộ. Tới nay, dự án đã hoàn thành đến 90-95% và đang tiếp tục công tác nghiệm thu, tuy nhiên vẫn chưa đưa vào sử dụng.
Trong khi đó, anh Lê Minh Tuấn (nhân viên logistics, thuê trọ tại phường Thủ Đức) chia sẻ anh đang cân nhắc giữa mua NOXH, tiếp tục thuê nhà, hay về quê.
“Nếu phải chờ 1 - 2 năm mới được xét duyệt, tôi vẫn phải trả tiền thuê. Tính ra chi phí cơ hội rất lớn. Với tình hình này, khả năng mua được NOXH gần như bằng không, có thể tôi sẽ về quê”, anh nói.
Như vậy, bài toán không chỉ nằm ở giá bán danh nghĩa, mà còn ở chi phí tài chính, thời gian chờ và rủi ro chính sách.
Biên lợi nhuận thấp, rủi ro cao
Ở phía cung, doanh nghiệp phát triển NOXH cũng đối diện áp lực kép: Biên lợi nhuận bị khống chế và thủ tục kéo dài.
Đại diện một doanh nghiệp đang triển khai dự án NOXH tại khu Nam TP.HCM cho biết, theo quy định hiện hành, lợi nhuận định mức bị giới hạn khoảng 10%. Trong khi đó, thời gian hoàn tất pháp lý có thể kéo dài 2 - 3 năm, làm tăng chi phí vốn.
“Với dự án thương mại, chúng tôi có thể linh hoạt cơ cấu sản phẩm để bù đắp chi phí. Nhưng với NOXH, giá bán bị kiểm soát chặt, biên lợi nhuận thấp, nếu thủ tục kéo dài thì hiệu quả tài chính bị bào mòn", người này nói.
Trong khi đó, một số chuyên gia cho rằng, TP.HCM cần áp dụng cơ chế linh hoạt hơn trong thực hiện nghĩa vụ nhà ở xã hội tại các dự án thương mại, nhằm tăng tính khả thi và tránh làm suy giảm động lực đầu tư.
Theo Tiến sĩ Đỗ Thị Loan - Nguyên Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), việc bắt buộc bố trí cố định 20% quỹ đất nhà ở xã hội trong từng dự án có thể không còn phù hợp trong bối cảnh khung pháp lý đã thay đổi và giá đất tăng mạnh.
Khi chi phí đất tại nhiều khu vực lên tới 50 - 80 triệu đồng/m², việc xây dựng nhà ở xã hội ngay trong các dự án thương mại có thể làm tăng giá thành, vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp và làm giảm hiệu quả tài chính của doanh nghiệp.
Dự án NOXH Lý Thường Kiệt hoàn thành đến 90-95%, hiện chưa mở bán. (Ảnh minh họa)
Theo quy định mới của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, địa phương có thể chủ động bố trí quỹ đất nhà ở xã hội theo quy hoạch, thay vì bắt buộc thực hiện ngay trong từng dự án. Trên cơ sở đó, cần cho phép doanh nghiệp lựa chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ phù hợp, như bố trí quỹ đất tại khu vực khác hoặc đóng góp tài chính vào quỹ phát triển nhà ở xã hội.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, việc bắt buộc bố trí nhà ở xã hội trong từng dự án thương mại, đặc biệt tại khu vực có giá đất cao, làm gia tăng chi phí phát triển và giảm tính khả thi tài chính.
Theo ông, trong điều kiện giá đất đô thị tăng mạnh, mô hình phát triển nhà ở xã hội tập trung tại các khu vực được quy hoạch riêng sẽ hiệu quả hơn so với việc phân tán trong các dự án thương mại. Cách làm này giúp giảm chi phí đất, tối ưu đầu tư hạ tầng và quản lý vận hành, từ đó kéo giá thành xuống mức phù hợp hơn với khả năng chi trả của người thu nhập thấp.
Cơ chế này không chỉ giúp giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện tăng nguồn cung nhà ở xã hội theo hướng bền vững, thay vì duy trì tình trạng nguồn cung hạn chế như hiện nay.
Thủ tướng Phạm Minh Chính, đồng thời là Chủ tịch Ban Chỉ đạo Trung ương về Chính sách Nhà ở và Thị trường Bất động sản, đã kêu gọi thành lập Quỹ Nhà ở Xã hội Quốc gia để thúc đẩy tăng trưởng đột phá trong lĩnh vực này.
Theo Thủ tướng, cần thiết tạo điều kiện thuận lợi và minh bạch nhất để người dân tiếp cận nhà ở xã hội một cách công bằng và bình đẳng. Cảnh báo rằng nếu người mua nhà bị buộc phải “tranh giành hoặc dùng quan hệ” để có được một căn nhà, điều đó sẽ làm sai lệch chính sách.
"Phát triển nhà ở xã hội phải bảo đảm kỷ luật, minh bạch, giảm thủ tục hành chính để người dân tiếp cận nhanh hơn; không để người dân chờ đợi kéo dài", Thủ tướng nhấn mạnh.
Chỉ đạo này được đưa ra trong bối cảnh Chính phủ thúc đẩy chương trình phát triển hàng trăm nghìn căn nhà ở xã hội đến năm 2030, nhằm tăng nguồn cung và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở cho nhóm thu nhập thấp và trung bình tại các đô thị lớn như TP.HCM.
