Thực trạng hy hữu này đang gây ra nhiều hệ lụy, ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống, kinh tế của nhiều hộ dân có đất ở ổn định hàng chục năm qua trên địa bàn phường An Dương, TP Hải Phòng.
Phường áp dụng Luật đã hết hiệu lực
Gia đình ông Nguyễn Ngọc Lăng có thửa đất số 165 tờ bản đồ 18, diện tích 658m² tại Kiều Hạ I, xã Quốc Tuấn, huyện An Dương, TP Hải Phòng (nay là Tổ dân phố Kiều Hạ I, phường An Dương) và đã được UBND huyện An Dương cấp bìa đỏ ngày 12/11/2004 với diện tích 658m², mục đích sử dụng ghi “thổ cư” với thời hạn sử dụng lâu dài.
Ông Nguyễn Ngọc Lăng bức xúc khi không được đính chính thông tin 658m² đất "thổ cư" trong bìa đỏ được cấp từ năm 2004 sang "đất ở". (Ảnh: Tiến Thắng)
Giữa tháng 7/2025, ông Lăng đi làm thủ tục để tách đất chia cho các con thì được hướng dẫn phải làm thủ tục đính chính lại thông tin bìa đỏ từ “thổ cư” sang “đất ở”, sau đó mới tiến hành được các thủ tục chia tách.
Khi nộp hồ sơ xin đính chính tại Bộ phận một cửa UBND phường An Dương, ông Lăng bị trả hồ sơ kèm thông báo yêu cầu phải cung cấp giấy tờ chứng minh sai sót nhưng lại không có hướng dẫn cụ thể.
Ngày 26/12/2025, ông Trần Phú Cường, Trưởng phòng Kinh tế hạ tầng và Đô thị phường An Dương ký phiếu trả hồ sơ của gia đình ông Lăng, nhưng căn cứ theo Luật Đất đai năm 2003 vốn đã hết hiệu lực từ ngày 1/7/2014.
Trong lý do trả hồ sơ, đơn vị này cũng viện dẫn Quyết định 2430 ngày 13/12/2000 của UBND TP Hải Phòng quy định về hạn mức giao đất mới đối với đất ở tại nông thôn không quá 200m²/hộ.
Ông Lăng cho rằng việc áp dụng Quyết định 2430 trong trường hợp của gia đình ông và nhiều hộ dân khác là sai nghiêm trọng bởi quyết định này chỉ quy định về hạn mức giao đất mới để làm nhà ở, không phải diện tích đất đã được cơ quan có thẩm quyền công nhận.
“Gia đình tôi được UBND huyện An Dương cấp bìa đỏ hợp pháp từ năm 2004, ghi rõ 658m² đất thổ cư sử dụng lâu dài và ai cũng hiểu đó là đất ở. Vậy mà UBND phường An Dương hiện nay lại không đính chính, họ áp dụng theo luật đã hết hiệu lực khiến gia đình tôi có nguy cơ mất trắng hàng trăm m² đất ở do cha ông để lại qua nhiều thế hệ” , ông Lăng bức xúc.
Đáng nói, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hải Phòng khi hướng dẫn xác định loại đất đối với các trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi diện tích đất “thổ cư” đã nêu rõ áp dụng quy định tại Điều 141 Luật Đất đai năm 2024.
Theo luật sư Diệp Năng Bình (Đoàn luật sư TP Hà Nội), quan điểm của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hải Phòng là đúng pháp luật và việc UBND phường An Dương áp dụng Luật Đất đai 2003 để giải quyết thủ tục hành chính ở thời điểm hiện tại là trái quy định.
"Việc UBND phường viện dẫn Luật Đất đai 2003 để giải quyết hồ sơ ở thời điểm hiện tại là sai lầm cơ bản trong áp dụng pháp luật. Mọi thủ tục hành chính thực hiện ở thời điểm này phải tuân thủ Luật Đất đai 2024 và các Nghị định hướng dẫn thi hành (như Nghị định 101/2024/NĐ-CP)" , luật sư Bình nhấn mạnh.
Cũng theo luật sư Bình, vấn đề nằm ở việc chuyển đổi từ thuật ngữ cũ "thổ cư" sang thuật ngữ chuẩn "đất ở" và xác định diện tích. Trước đây, thuật ngữ "thổ cư" được hiểu chung là đất ở.
Nếu Giấy chứng nhận năm 2004 đã ghi nhận diện tích đất (ví dụ 500m²) là "thổ cư" mà không tách bạch rõ bao nhiêu m² là đất ở, bao nhiêu là đất vườn, thì về nguyên tắc, Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất ở đối với diện tích đó cho người dân.
Trong khoản 1 Điều 141 Luật Đất đai 2024 quy định rất rõ về việc xác định diện tích đất ở đối với trường hợp đã có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Cụ thể, nếu giấy tờ đã ghi rõ diện tích đất thì diện tích “đất ở” được xác định theo giấy tờ đó.
Việc UBND phường An Dương tự ý áp hạn mức giao đất ở mới (200m²) để "cắt" phần diện tích thừa sang đất vườn tạp đối với đất đã được cấp Giấy chứng nhận từ năm 2004 là xâm phạm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất (trừ trường hợp chứng minh được Giấy chứng nhận năm 2004 cấp trái luật).
Bìa đỏ của gia đình bà Lương Thị Thắm cấp cũng từ năm 2004 được phường An Dương đính chính thông tin từ "thổ cư" sang "đất ở", trong khi nhiều hộ khác lại không được.
Một điểm gây bức xúc khác là cùng nội dung yêu cầu đính chính hai chữ “thổ cư” sang “đất ở” như trên, tại phường An Dương lại thực hiện theo kiểu hộ được đính chính, hộ thì không.
Theo thông tin phóng viên nắm được, trong khi hộ ông Lăng và nhiều gia đình khác không được đính chính thì hộ bà Lương Thị Thắm tại khu Nam Sơn ngày 18/12/2025 đã được ông Bùi Tiến Phong, Chủ tịch UBND phường An Dương đính chính 473m² đất “thổ cư” sang “đất ở”.
Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng việc UBND phường An Dương giải quyết theo kiểu có hộ được đính chính, hộ lại không thể hiện sự thiếu nhất quán và không bình đẳng trong thực hiện pháp luật.
Đặc biệt, trong trường hợp các thửa đất có cùng nguồn gốc, cùng thời điểm được cấp Giấy chứng nhận và cùng nội dung yêu cầu nhưng kết quả giải quyết lại khác nhau thì UBND phường An Dương đang có dấu hiệu tuỳ tiện trong áp dụng pháp luật.
“Sự thiếu nhất quán này không chỉ gây bức xúc dư luận mà còn tiềm ẩn rủi ro pháp lý cho chính cán bộ thực thi công vụ. Nếu không có lý do chính đáng để phân biệt thì việc phân loại đối xử này là trái luật” , luật sư Bình cho hay.
Dòng chữ “lạ” khiến dân mất hơn 1.300m² đất ở
Một trường hợp khác, gia đình ông Vũ Văn Hạnh (SN 1968, trú tại Tổ dân phố Kiều Hạ 2, phường An Dương) cũng đang ở trong tình trạng khóc dở mếu dở vì hai chữ “thổ cư”.
Hồ sơ ruộng đất năm 1998 của gia đình ông Vũ Văn Hạnh ghi rõ diện tích đất ở tại thửa 349, tờ bản đồ 20 là 1.521m² và Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất xã lập năm 2003 có dấu hiệu bị chỉnh sửa khi nét chữ và mực viết khác nhau. (Ảnh: Tiến Thắng)
Ông Hạnh được bố mẹ tặng cho thửa đất số 349 và 348 tờ bản đồ số 20, có tổng diện tích 1.621m². Trong sổ ruộng đất năm 1998 có ghi nhận toàn bộ diện tích 1.521m² tại thửa 349, tờ bản đồ số 20 của gia đình ông Hạnh là “đất ở”. Tuy nhiên, năm 2004, UBND huyện An Dương khi cấp bìa đỏ cho bố mẹ ông Hạnh cũng chỉ ghi mục đích sử dụng đất là “thổ cư”.
Để chia đất cho anh em con cháu, ông Hạnh đi làm thủ tục đính chính tại UBND phường An Dương nhưng cũng giống như gia đình ông Lăng, ông Hạnh nhận được thông báo chỉ được công nhận 200m² đất ở, diện tích 1.421m² còn lại sẽ là vườn tạp, hạn sử dụng 50 năm.
Đáng chú ý, khi làm thủ tục đính chính, UBND phường An Dương yêu cầu chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai sao lục hồ sơ cấp bìa năm 2004 thì gia đình ông Hạnh phát hiện hồ sơ có dấu hiệu bị chỉnh sửa vì nét chữ và mực viết khác hẳn nhau, không cùng một thời điểm.
Cụ thể, trong Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất xã ngày 20/9/2003, nội dung ghi nhận tại số thửa 349 tờ bản đồ 20 diện tích 1.521m², loại đất là thổ cư nhưng nay lại xuất hiện thêm 2 dòng chữ lạ với nội dung: “Trong đó, 200 đất ở, 1.321 vườn tạp”.
Cả nghìn m² đất ông cha để lại qua nhiều thế hệ của gia đình ông Vũ Văn Hạnh được công nhận là đất "thổ cư" trong bìa đỏ cấp năm 2004 nhưng nay lại có nguy cơ bị biến thành đất vườn tạp. (Ảnh: Tiến Thắng)
“Trong hồ sơ ruộng đất được lập từ năm 1998 có ghi rõ diện tích đất ở của gia đình tôi là hơn 1.500m² nhưng UBND phường An Dương lại không xem xét, áp dụng, còn trong Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất xã lập năm 2003 có dấu hiệu bị chỉnh sửa thì phường lại áp dụng. Chúng tôi mong cơ quan công an vào cuộc điều tra, làm rõ dấu hiệu chỉnh sửa hồ sơ” , ông Hạnh nêu.
Liên quan việc đính chính thông tin bìa đỏ có ghi “thổ cư”, ông Nguyễn Trần Dương, Phó Chủ tịch UBND phường An Dương cho biết theo thông tin và hồ sơ cụ thể của từng trường hợp thì phường sẽ rà soát, xử lý theo quy định tại Nghị định số 151/2025 ngày 12/6/2025 của Chính phủ.
Đáng nói, việc đính chính thông tin bìa đỏ theo quy định, người dân sẽ nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa hoặc Văn phòng Đăng ký đất đai nhưng thực tế UBND phường An Dương, TP Hải Phòng lại ra văn bản số 773 ngày 3/10/2025 yêu cầu đối với Giấy chứng nhận cấp lần đầu ghi sử dụng đất là “thổ cư” kể từ sau năm 1993 thì chi nhánh Văn phòng đăng ký Đất đai An Dương hướng dẫn người dân nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công và chuyển hồ sơ về cho Phòng Kinh tế hạ tầng và Đô thị thụ lý, giải quyết.
Luật sư Diệp Năng Bình cho rằng, Luật Đất đai 2024 và Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký đất đai quy định rõ, người dân sau khi chuẩn bị hồ sơ theo quy định thì sẽ nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai để được giải quyết.
